Кейс: Продажа унаследованной квартиры с ремонтом white box за 19,2 млн рублей | Риэлтор Ольга Тимакова

2025-11-17 10:56 Сложные сделки Продажа квартиры

Как продать унаследованную квартиру на 2,2 млн рублей дороже

Реальный кейс: стратегия white box, которая увеличила стоимость квартиры с 17 до 19,2 млн рублей:
рост стоимости: +2,2 млн ₽
вложения в ремонт: 418 тыс. ₽
срок продажи: 1,5 месяца

История клиентов: два брата и квартира родителей

Ко мне обратились два брата, которые получили в наследство квартиру родителей. Ситуация была одновременно простой и сложной:

Что было в плюсе:

Каждый брат уже имел долю в квартире с момента приватизации
Не нужно было ждать 3-5 лет минимального срока владения
Район престижный — Ленинградский проспект
Метро в шаговой доступности
Высокие потолки — простор для воображения покупателей

Что было в минусе:

Квартира требовала капитального ремонта
У братьев не было средств на полноценный ремонт
Долевая собственность — потенциально сложная продажа
Старая планировка с антресолями "советской эпохи"
Устаревшие коммуникации и отделка

Анализ рынка: холодные цифры

Прежде чем предлагать решение, я тщательно изучила рынок аналогичных предложений в районе Ленинградского проспекта:

Квартиры после ремонта продавались по цене 19-20 млн рублей в течение 2-3 месяцев
Квартиры "как есть", цена 16-17 млн рублей, продавались в течение 2-3 месяцев
Наш потенциал— 17 млн рублей в текущем состоянии.

Братьев не устраивала цена в 17 млн рублей — они понимали потенциал локации, но не имели возможности его раскрыть.

Решение: White Box — золотая середина

Я предложила компромиссный вариант — ремонт white box. Это не капитальный ремонт, но и не состояние "как есть".

Что такое White Box и почему он работает?

White box (белая коробка) — это подготовка квартиры к продаже, когда мы приводим ее в чистое, светлое состояние, но не делаем дорогой финишный ремонт.

📈 Выгода для продавца:

Минимальные вложения
Быстрая подготовка к продаже
Увеличение стоимости на 10-15%
Привлекательность для большего числа покупателей

🏠 Выгода для покупателя:

Квартира готова к въезду
Выполнена вся грязная работа
Можно делать ремонт постепенно, живя в квартире
Экономия на аренде жилья во время ремонта
Чистый лист для собственных дизайнерских решений

Что мы сделали за 400 тысяч рублей

Демонтажные работы:

Убрали старую мебель (оставили только диван, кресло и столик для "оживления" пространства)
Сняли советские обои со всех стен
Демонтировали старую плитку в ванной
Убрали громоздкие антресоли, которые "съедали" высоту потолков
Сняли старые двери и наличники

Отделочные работы:

Покрасили стены белой краской (без идеального выравнивания!)
Сделали наливные полы на кухне и в прихожей
Установили натяжные потолки по всей квартире
Повесили современные светильники
Покрасили трубы отопления и сохранившиеся наличники

Финальный штрих:

Профессиональная уборка за 12 000 рублей
Новые люстры за 6 000 рублей
Расстановка оставленной мебели для создания уюта

Общий бюджет: 400 000 (ремонт) + 12 000 (уборка) + 6 000 (светильники) = 418 000 рублей

Преображение: до и после

Эффект от white box превзошел все ожидания:

Было:

Темные комнаты с старыми обоями
Советская планировка с антресолями
Устаревшая сантехника и электрика
Ощущение тесноты и запущенности
Цена: 17 млн рублей

Стало:

Светлые просторные помещения
Современная открытая планировка
Чистые поверхности и новые коммуникации
Ощущение простора и возможностей
Цена: 19,5 млн рублей в объявлении

"Квартира задышала. Большие окна наполнились светом, пространство стало визуально больше, а белые стены давали простор для фантазии будущих покупателей."

Процесс продажи: ждем "своего" покупателя

Неделя 1: Подготовка и запуск

Профессиональная фотосессия, размещение объявлений на всех площадках, цена 19,5 млн рублей

Неделя 2-4: Первые предложения

Поступают предложения по 18 и 18,5 млн рублей. Я советую братьям не торопиться — квартира стоит больше.

Неделя 6: Идеальный покупатель

Появляется покупатель, который оценил потенциал white box. После небольших переговоров согласовываем цену 19,2 млн рублей.

Почему важно было не торопиться?
Многие продавцы совершают ошибку — принимают первое приличное предложение. Но:
Квартира в хорошем состоянии может продаваться 2-3 месяца
Первый месяц идет "обкатка" цены
Настоящий покупатель часто приходит позже
Качественная недвижимость не должна продаваться за неделю

Организация сделки: безопасность и простота

Аккредитивы для братьев

Открыли два отдельных аккредитива — по одному на каждого брата. Это обеспечило безопасность расчетов и прозрачность.

Электронная регистрация

Провели сделку через ДомКлик — быстро, удобно, без лишних бумаг и посещений МФЦ.

Юридическое сопровождение

Проверили всю историю квартиры, включая поэтажный план и документы о приватизации.

Финансовый результат: цифры говорят сами за себя

Получено от покупателя: 19 200 000 ₽
Затраты на подготовку: 418 000 ₽
Ремонт: 400 000 ₽
Уборка: 12 000 ₽
Светильники: 6 000 ₽
Чистый выигрыш: +2 200 000 ₽
ROI: 526% от вложений в ремонт

Профессиональные инсайты для владельцев недвижимости

🏠 White Box — выгодно всем

Продавец получает больше денег при минимальных вложениях. Покупатель получает квартиру без грязной работы и может делать ремонт постепенно, экономя на аренде.

⏰ Сроки владения долями

Если у вас уже есть доля в недвижимости с момента приватизации, при наследовании других долей не нужно ждать 3-5 лет — срок считается с первой доли.

📄 Документы важнее ремонта

Перед любой продажей проверьте поэтажный план и экспликацию. Неузаконенная перепланировка может сорвать сделку.

🎯 Цена и время

Не всегда нужно соглашаться на первое предложение. Качественная недвижимость находит своего покупателя за 1,5-2 месяца.

Готовы продать свою недвижимость с максимальной выгодой?

Каждая ситуация уникальна — наследство, долевая собственность, необходимость срочной продажи или, наоборот, выжидания лучшей цены.

Что я предлагаю:

Бесплатный анализ вашей недвижимости и расчет потенциальной стоимости
Разработку индивидуальной стратегии подготовки к продаже
Рекомендации по бюджетному ремонту, который увеличит стоимость
Подбор проверенных подрядчиков с оптимальными ценами
Полное юридическое сопровождение и безопасную сделку

Ольга Тимакова, семейный риэлтор с экспертизой в сложных сделках с недвижимостью

Записаться на консультацию

Позвонить: +7 (903) 971-27-78