Каr я помогла превратить 5 млн в квартиру в ЖК "Прокшино", которая сама себя окупает
Введение
Этот кейс демонстрирует, как даже при ограниченном бюджете можно приобрести ликвидную недвижимость с максимальной выгодой. Познакомьтесь с историей продажи наследственной квартиры и о том как были использованы полученные доли наследниками - двумя сестрами. История первой сестры — инвестиция в покупку квартиры на вторичном рынке, ремонт и сдача в аренду. История второй сестры — покупка квартиры в новостройке и последующая сдача в аренду.
Так как часть полученных денег от продажи квартиры была истрачена на семейные нужды, денег на покупку квартиры на вторичном рынке не хватало. Поэтому было решено искать новостройку и использовать семейную ипотеку. Просматривая различные ЖК мы нашли уникальную возможность — квартиру в ЖК «Прокшино» по цене на 2 млн рублей ниже рынка с полным сопровождением от поиска до сдачи в аренду.
Исходные данные сделки:
Бюджет: 5 млн рублей (после продажи наследственной доли)
Цели:
Бюджет: 5 млн рублей (после продажи наследственной доли)
Цели:
- Приобрести ликвидную недвижимость для ребенка
- Максимально эффективно использовать ограниченный бюджет
- Создать актив с высокой арендной доходностью
Этап 1. Поиск уникального предложения
Проведенный анализ рынка показал возможность покупки по переуступке в сдаваемом доме ЖК «Прокшино» от застройщика А101.
Условия покупки:
- Скидка 2 млн рублей от рыночной цены
- Сроки продавца: 2 недели до принудительного принятия квартиры от застройщика
- Преимущество: Сохранение права на льготную ипотеку 6%
Этап 2. Юридический аудит сделки
Комплексная проверка заняла 2 недели и включала:
Экспертизу продавца:
Проверку застройщика:
Экспертизу продавца:
- Проверка на банкротство и субсидиарную ответственность
- Анализ семейного положения (согласие супруга)
- Отсутствие статуса ИП/учредителя ООО
Проверку застройщика:
- Верификация в реестре надежных застройщиков
- Экспертиза первоначального ДДУ
- Получение разрешения банка на переуступку
Этап 3. Приемка квартиры с экспертом
Приемка квартиры с опытным оценщиком позволила выявить дефекты на сумму 500 000 рублей:
Результат переговоров: Все недочеты устранены застройщиком за 60 дней
- Бракованный оконный блок
- Дефекты входной двери
- Повреждения элементов отопительной системы
- Некачественное остекление лоджии
Результат переговоров: Все недочеты устранены застройщиком за 60 дней
Этап 4. Капитальный ремонт с дизайн-проектом
Квартира приобреталась без отделки, что позволило создать оптимальную планировку.
Для начала был заказан полноценный дизайн-проект, составлена смета на ремонт, где были оговорены и согласованы все необходимые материалы для проведения ремонта, выбрана техника, осветительные приборы, сантехническое оборудование, мебель.
Структура затрат на ремонт составила 1,9 млн рублей:
Для начала был заказан полноценный дизайн-проект, составлена смета на ремонт, где были оговорены и согласованы все необходимые материалы для проведения ремонта, выбрана техника, осветительные приборы, сантехническое оборудование, мебель.
Структура затрат на ремонт составила 1,9 млн рублей:
- Дизайн-проект и авторский надзор: 300 000 ₽
- Возведение стен из гипсовых блоков
- Лучевая разводка отопления
- Шумоизоляция и теплые полы
- Замена остекления на тройной стеклопакет
- Укладка кварцвинила
Этап 5. Экономия на оснащении
Использование партнерской сети позволило значительно снизить затраты:
- Осветительные приборы: 18 000 ₽ (Алиэкспресс)
- Кухня: 160 000 ₽ (-25% от партнеров)
- Мебель: скидки до 60% от ритейлеров
Финансовая модель проекта
Инвестиции:
Доходность:
Сроки реализации:
- Первоначальный взнос: 2 млн рублей
- Ремонт и оснащение: 1,9 млн рублей
- Ипотека: 6% годовых (Дом.РФ)
Доходность:
- Арендная ставка: 65 000 ₽/мес
- Ежемесячный платеж по ипотеке: 54 000 ₽
- Чистый доход: 11 000 ₽/мес + рост стоимости
Сроки реализации:
- Поиск и проверка: 2 недели
- Ремонт: 3 месяца
- Поиск арендаторов: 3 дня
Профессиональные решения
Снижение рисков:
1. Трехэтапная проверка юридической чистоты сделки
2. Привлечение технического специалиста для приемки
3. Поэтапный контроль ремонтных работ
Оптимизация затрат:
1. Трехэтапная проверка юридической чистоты сделки
2. Привлечение технического специалиста для приемки
3. Поэтапный контроль ремонтных работ
Оптимизация затрат:
- Партнерские скидки на материалы и мебель
- Грамотное планирование ремонтных работ
- Выбор оптимальных отделочных материалов
Результаты и перспективы
Достигнутые показатели:
Долгосрочные преимущества:
- Экономия на покупке: 2 млн рублей
- Компенсация за брак: 500 000 рублей
- Рост стоимости: 25% за период владения
- Стабильная арендная доходность
Долгосрочные преимущества:
- Высоколиквидный актив в перспективном районе
- Постоянный источник пассивного дохода
- Перспектива дальнейшего роста стоимости
Заключение
Данный кейс демонстрирует, что даже сложные сделки с недвижимостью могут приносить максимальную выгоду при профессиональном подходе. Ключевыми факторами успеха стали экспертная оценка рисков, использование партнерской сети и комплексное сопровождение на всех этапах.
Рекомендации инвесторам:
Рекомендации инвесторам:
- Рассматривайте переуступку как инструмент экономии
- Инвестируйте в профессиональную приемку квартиры
- Используйте партнерские программы для снижения затрат
- Доверяйте сопровождение сделки профессионалам
Готовы повторить успех? Записывайтесь на консультацию!
Проанализирую вашу ситуацию и предложу оптимальное решение для инвестиций в недвижимость.
Семейный риэлтор Ольга Тимакова
📞 +7 903 971-2778
